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jueves 28 de octubre, 2021

¿Sabías que entre el 60 y el 70% del presupuesto en un fideicomiso inmobiliario se destina al proyecto y a la construcción? ¿Y que en promedio las ganancias de un desarrollador inmobiliario van entre un 9 y un 15%?

 

Con este escenario, una desviación en el proyecto o en la construcción de un par de puntos porcentuales puede determinar que el negocio ya no sea atractivo y menos aún con el monto de las inversiones que muchas veces superan los millones de dólares.

 

bim desarrolladores

 

 

 Un factor clave para analizar las inversiones no es solo la tasa de retorno que tienen los proyectos, sino también el costo de oportunidad, es decir, que un inversor va a mirar qué otras inversiones puede hacer con el mismo capital, qué tasas de retorno tienen esas otras inversiones y qué riesgos tienen asociados.

 

Suponiendo que un inversionista va a invertir un millón de dólares y piensa que va a obtener entre un 9 y un 15%, lo que también va a evaluar es qué tasa va a obtener por ese millón de dólares en otras opciones de inversión como puede ser el ganado, la bolsa de valores, bonos, bitcoins, u otros instrumentos financieros.

 

Aunque el inversionista cuente con mucho capital para invertir, siempre va a mirar una inversión con el pensamiento de que si invierte un millon de dolares en un proyecto ese millón no lo va a poder invertir en otro lado, por lo tanto tiene que ser la mejor inversión posible.

 

Principales desafíos del rubro

 

Los principales desafíos de los desarrolladores inmobiliarios se presentan en el incumplimiento de los plazos, de los costos y de la calidad prometida en sus proyectos.

 

Son problemas que tienen diferentes causas, como pueden ser errores de cuantificaciones al presupuestar, malas decisiones en las elecciones de materiales, falta de ingeniería de valor, gestiones de obra ineficientes, o errores directamente de proyecto.

 

Por ello se presenta el desafío de reducir la probabilidad y el impacto de estos riesgos para garantizar la rentabilidad de los proyectos. Los actores que puedan garantizar esto serán los ganadores de esta nueva era de la construcción

 

Pero esto no es nada sencillo, menos si miramos datos históricos. ¿Sabías que en promedio el 60% de los proyectos de gran escala tiene desviaciones de cronograma y presupuesto? ¿Y que el 30% de los costos de construcción se van en retrabajos o que el 55% del mantenimiento es de comportamiento reactivo en lugar de preventivo? 

 

Cualquiera de las causas mencionadas, que desembocan en los problemas de sobrecostos e incumplimientos de plazos y calidad, tienen su origen en la información: en la falta de esta o en su inexactitud.  

 

“Los problemas de los desarrolladores inmobiliarios se producen por falta de información”

 

Ahora, ¿qué pasaría si los participantes de un proyecto inmobiliario tuvieran toda la información que necesitan en cada momento en que tienen que tomar una decisión? ¿No crees que se tomarían mejores decisiones y se evitarían muchos de los problemas que actualmente ocurren?

 

Metodología BIM

 

Al entender que los problemas de información son la causa de los mayores inconvenientes en sobrecostos, sin dudas se presenta BIM como un medio razonable para mejorar los resultados de los proyectos.

 

Esto es así porque la metodología BIM se basa en el trabajo colaborativo. Se trata de una metodología que está específicamente basada en la gestión de la información. Se centra en entregar la información clave en el momento preciso.

 

Cuando se observa tridimensionalmente una situación se abren muchas posibilidades. Con información podemos predecir comportamientos constructivos, comportamientos de costos y comportamientos energéticos, entre muchos otros.

 

Los resultados nos permiten tomar decisiones y, sobre todo, esta información que obtuvimos nos permite tomar decisiones en etapas tempranas, decisiones que mejorarán los desempeños.

 

 

Componentes BIM

 

La metodología BIM logra la tridimensionalidad de la información a través de la tecnología, pero fundamentalmente a través de la aplicación de procesos, protocolos y estándares.

 

La metodología buscará establecer los lineamientos de trabajo para un proyecto. Comenzará con una solicitud de información, donde se establecerán con claridad la definición de los requisitos y las necesidades del cliente. A través de este documento se le solicitará a las partes ofertantes que presenten un Plan de Ejecución BIM de oferta. Este plan deberá explicar de forma preliminar cómo se planifica dar respuesta a las necesidades. Luego el contratista seleccionado deberá presentar un Plan de Ejecución BIM de contrato, el cual presentará con bastante más detalle cómo se trabajará para alcanzar los objetivos. 

 

La metodología BIM también establece que la información será entregada a través de contenedores de información en puntos clave de decisiones. Estos contenedores habrán sido desarrollados por un equipo con capacidades bien definidas y cada miembro tendrá sus responsabilidades establecidas. 

 

Los contenedores de información de los modelos BIM, modelos que se denominan PIM y AIM, se intercambiarán a través de un Entorno Común de Datos que, básicamente, es una plataforma de intercambio de archivos. Pero con una característica muy particular: permite cambiar el estado de la información y gestionar los permisos de acceso. De esta forma se utilizará la información adecuada en cada momento.

 

En definitiva, la metodología ordena el intercambio de la información a lo largo del ciclo de vida de un proyecto y en este ordenamiento es que logra que la información sea adecuada y esté disponible cuando se necesite.

 

 

Principales ventajas para desarrolladores

 

Como fue mencionado anteriormente, la metodología BIM permitirá reducir las principales preocupaciones de los desarrolladores a través de la gestión de la información, pero concretamente, ¿qué ventajas entrega la metodología BIM?

 

En primer lugar, se podrán utilizar los modelos 3D para una mayor comprensión de los proyectos, desde el inicio al final; a su vez se mantendrá la información consistente y coordinada en todas las etapas, ya que tendremos un único repositorio de información; y se podrá acceder a esta desde diferentes sitios e interfaces.

 

En segundo lugar, permite mayor certeza en relación a los costos, al cronograma y a la constructibilidad de los proyectos. Por lo tanto se reducirán las probabilidades de desviaciones de costos y plazos. No solo tenemos un único repositorio de información, sino que este repositorio es una construcción virtual anticipada de la realidad y, por lo tanto, podemos extraer información real y de forma automática reduciendo las imprecisiones y los errores.

 

En tercer lugar, una mayor cantidad de análisis permite por un lado adaptar los proyectos de forma más rápida y por otro entregar productos de mayor calidad. Esto le otorga a los desarrolladores una ventaja competitiva en un mercado que es muy exigente.

 

Finalmente, aquellos desarrolladores que se encargarán de gestionar el activo una vez construido recibirán enormes beneficios en la etapa de operación debido a la abundancia y precisión de la información de las entidades.

 

Análisis de incidencias

 

A través de los años en Estudio ESE hemos trabajado en varios desarrollos inmobiliarios y, con los datos acumulados en este tiempo, hemos realizado el siguiente gráfico que se presenta como una muestra de resultados de diferentes proyectos para el servicio de coordinación del análisis de interferencias para edificios multifamiliares.

 

 

 

Con una muestra de 5 proyectos, tomamos los resultados del primer análisis de conflictos que hicimos para cada uno de estos. De esta forma podemos ver cómo estaban los proyectos a nivel de conflictos antes de comenzar con nuestro trabajo. 

 

Se aprecia la variación en relación a cuando comenzamos a trabajar. En algunos comenzamos en un Pre APL, como se ve en las columnas 1 o 4. En otros en el primer APL, como es el caso de la columna 2, o ya con un APL revisado que es la columna 5.

 

La primera conclusión que se puede sacar es que más allá de la etapa en la que entremos,  o incluso más allá de los metrajes del proyecto, en promedio logramos identificar entre 100 y 150 incidencias o conflictos. No todas estas incidencias son críticas o de muy alta importancia, de hecho menos del 10% entran dentro de esta categoría, pero lo que es seguro es que son situaciones que podemos resolverlas en la oficina e ir con un mejor proyecto a la obra.

 

Hay que tener presente que en este número de incidencias no se consideran las repeticiones, es decir, en cada una de estas incidencias pueden estar considerándose 4 o 5 situaciones que se resuelven de la misma forma. 

 

La segunda conclusión relevante es que si cada una de esas incidencias que encontramos  evitaran al menos una pérdida de un valor inferior a USD 89 se estaría pagando la contratación de nuestro servicio de modelado de disciplinas y detección de interferencias. A modo de ejemplo, si identificamos un pase en una losa que no había sido marcado nos vamos a ahorrar al menos unos USD 120 por pase.

 

Las incidencias que encontramos cuando hacemos estos análisis son información. Cuando no se generan este tipo de análisis se está trabajando con información errónea o imprecisa, y estas incidencias no identificadas producen desviaciones de costos, plazos y calidad.

 

Nuevamente estamos ante un ejemplo de que la falta de información es el principal problema de los desarrolladores. La información es clave y la metodología BIM justamente colabora en que esta esté disponible de forma adecuada y en el momento preciso.

 

Recomendaciones

 

Por los motivos ya detallados consideramos que es esencial el implementar la metodología BIM para evitar retrabajos y sobre costos en los proyectos. 

A continuación compartimos algunas recomendaciones a la hora de implantar BIM: 

 

- Incorporar un consultor BIM especializado a sus equipos de trabajo o a una oficina BIM externa, como es el caso de Estudio ESE. Luego de esta primera decisión todo se basará en la planificación.

 

- Tanto el consultor como la oficina BIM externa deberán comenzar con la creación de anexos específicos sobre los requerimientos BIM, para que se incorporen en las licitaciones o en los llamados y así lograr que queden dentro de los contratos de los proyectos.

 

- Estos técnicos deberán articular el Plan de Ejecución BIM, que es uno de los principales documentos de la metodología y que aparece ya en las etapas de oferta.

 

- Invertir en un Entorno Común de Datos. Nuestra preferencia es BIM 360 (Construction Cloud) pero existen otros muy buenos como Procore o Aconex.}

 

- Capacitar al equipo tanto en el manejo de este Entorno Común de Datos como en otros softwares BIM. Dependiendo el rol de cada miembro de la organización las capacidades que deberá desarrollar. Un plan de formación debería ser realizado también por los consultores.

 

- Otorgar la responsabilidad a estos consultores de gestionar el ecosistema BIM. De lo contrario, habrán invertido esfuerzo y dinero y los resultados no serán los deseados.

 

- Recordar que el BIM es una metodología. Esto significa, entre otras cosas, que hay que seguir procesos y actividades definidas para que la información sea gestionada correctamente, ya que es el medio para lograr la reducción de plazos de costos e incrementar la calidad.

 

“Incorporar BIM tiene más que ver con cambiar procesos que con implementar tecnología”

 

- Aún cuando tengan un responsable, una planificación, hayan invertido en tecnología y en capacitaciones, es esencial medir el rendimiento e ir implementando acciones correctivas. 

 

- Para obtener los grandes resultados de implantar la digitalización en la industria será clave mantenerse comprometidos porque los beneficios de BIM incrementan con la experiencia y la cantidad de proyectos realizados bajo la metodología. Los resultados de diversas encuestas, como la de McGraw Hill, explican que los beneficios incrementan directamente al incrementar la cantidad de proyectos involucrados.

 

- Extender el uso de BIM a la etapa de operación y mantenimiento. Una vez insertados en el ecosistema BIM, el paso siguiente es llevar la información a la fase  de operación y mantenimiento. Para esto va a ser necesario poner los requisitos en los planes iniciales para garantizar una transferencia de información oportuna en el tiempo y precisa.

 

 

Comentarios finales

 

Nos encontramos ante una oportunidad histórica, nos encontramos ante la posibilidad de cambiar 60 años de estancamiento productivo de la industria. Y no se trata de cambiar por cambiar, sino por necesidad, porque el mundo es cada vez más competitivo, más volátil y más complejo.

 

La oportunidad que tenemos es una de esas pocas situaciones donde solo hay ganadores. Ganarán los inversores y los desarrolladores, pero también ganarán las ciudades ya que la cantidad de infraestructura que se podrá desarrollar y el aumento de la calidad de esta, se podrá lograr sin incrementar presupuestos. Por el contrario, se alcanzará utilizando los mismos recursos pero de forma más eficiente.